中古マンションを買って住宅ローンを組んだので、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の初年度の確定申告をしました。初年度は会社の年末調整では受けられず、自分で確定申告が必要です。この記事では、実際に提出した書類と流れ、2年目以降の手続きまでをまとめます。
住宅ローン控除の制度や必要書類は、入居した年や住宅の種類によって変わります。この記事は2024〜2025年に中古住宅に入居した場合の内容です。申告前に必ず国税庁のホームページで最新の情報を確認してください。
中古住宅の住宅ローン控除のしくみ
住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%を、所得税(引ききれない分は住民税)から差し引いてくれる制度です。中古住宅の場合は次のとおりです。
| 項目 | 中古住宅(2024〜2025年入居) |
|---|---|
| 借入限度額 | 2,000万円(省エネ基準などを満たす住宅は3,000万円。買取再販住宅はさらに大きくなる場合あり) |
| 控除率 | 年末残高の0.7% |
| 控除期間 | 10年 |
| 1年あたりの最大控除額 | 14万円(2,000万円×0.7%) |
主な条件
- 1982年(昭和57年)以降に建てられた住宅であること(それより前の建物は、耐震基準を満たす証明が必要)
- 床面積が50㎡以上
- その年の合計所得金額が2,000万円以下
- 取得してから6か月以内に住み始め、その年の年末まで住んでいること
- ローンの返済期間が10年以上
私の場合は借入額が2,000万円を大きく超えているので、毎年、上限の14万円が控除されます。10年続けば最大140万円です。
私の失敗:省エネ基準で上限が半分になった
実は私、最初の申告で借入限度額を間違えました。
私が買ったのは、不動産会社が買い取ってリフォームしてから売る「買取再販住宅」でした。買取再販住宅は、省エネ基準を満たす住宅だと証明できれば借入限度額が大きくなり、さらに夫婦とも40歳未満の「若者夫婦世帯」なら上乗せもあります。私はこれに当てはまると思い込んで、上限4,000万円で申告していました。
ところが、提出して1週間ほどで税務署から電話がありました。「提出された書類では、省エネ基準を満たしていることが確認できない。なので上限は2,000万円です。若者夫婦世帯であることだけでは、控除額は変わりません」とのこと。それ以外の項目と添付書類は完璧だと言われ、上限2,000万円で申告し直したら、それで受け付けてもらえました。
控除額が半分になるので、正直かなりショックでした(笑)。
中古マンションを買うときは、省エネ基準を満たしているか(それを証明する書類が出るか)を必ず確認しましょう。満たしていれば控除の上限が大きく変わります。証明には、省エネ基準に適合していることを示す証明書などが必要です。購入前に不動産会社に確認しておくのが確実です。
初年度は確定申告が必要
住宅ローン控除の1年目だけは、会社員でも自分で確定申告をしなければいけません。期間は毎年2月中旬〜3月中旬です(2025年分は2026年2月16日〜3月16日)。控除を受けるための申告なので、税金が戻ってくる「還付申告」になります。
私が提出した書類
実際に確定申告で提出した書類は次のとおりです。
| 書類 | どこでもらう? | メモ |
|---|---|---|
| (特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書 | 国税庁の様式(確定申告書等作成コーナーで作成できる) | 借入額や取得価格、床面積などを書く |
| 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書 | ローンを借りている銀行 | 毎年10月ごろに郵送で届く |
| 登記事項証明書(建物) | 法務局 | 床面積などの確認用 |
| 不動産の売買契約書のコピー | 購入時にもらったもの | 取得価格の確認用 |
| 増改築等工事証明書など | 購入した不動産会社 | リフォーム済み物件を不動産会社から買った場合 |
| 既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書 | 購入した不動産会社 | 耐震基準の証明が必要なときに使う書類。私は念のため一緒に提出 |
金融機関によっては、銀行が税務署に残高を直接伝える「調書方式」に対応していて、年末残高等証明書の添付が不要な場合があります。また、登記事項証明書は計算明細書に不動産番号を書くことで省略できる場合もあります。自分のケースで何が必要かは、国税庁のホームページや税務署で確認してください。
リフォーム済み物件は不動産会社に書類をそろえてもらえた
私が買ったのは、不動産会社がリフォームしてから売り出していた中古マンションでした。この場合、リフォームの内容を証明する「増改築等工事証明書」などが必要になりますが、購入した不動産会社が用意してくれました。リフォーム済みの物件を買う人は、住宅ローン控除用の書類を出してもらえるか、契約のときに確認しておくと安心です。
年末残高等証明書は捨てないように
銀行から届く年末残高等証明書は、見た目がただのお知らせっぽいので、うっかり捨ててしまいがちです。なくしてしまったら、銀行に再発行(再送付)を頼めますが、届くまで時間がかかるので、確定申告の直前にあわてないように早めに確認しておきましょう。
2年目以降は年末調整でOK
初年度に確定申告をすると、2年目以降の分の書類が税務署からまとめて届きます。私のところには、確定申告をした年の9月に届きました。
- 届くのは、1枚の用紙の上半分が「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」、下半分が「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」になったもの
- 残りの年数分がまとめて届く(1年につき1枚)ので、毎年その年の分を1枚ずつ使う
- 毎年の年末調整のときに、その年の分の申告書と、銀行の年末残高等証明書を会社に出すだけ(調書方式の場合は証明書が不要なことも)
- 封筒に「使い切るまで大切に保管」と書いてあるとおり、なくさないように保管しておく
会社員なら、2年目からは確定申告をしなくても控除が受けられます。ただし、副業などでもともと確定申告をしている人は、確定申告のほうで住宅ローン控除を申告します。
所得税で引ききれない分は住民税から
控除額が、その年に払う所得税より多い場合は、引ききれなかった分を翌年の住民税から差し引いてくれます。住民税から引けるのは、所得税の課税総所得金額などの5%まで(上限97,500円)です。住民税のほうは、自分で何か手続きをする必要はありません。
自治体の制度もチェック
住宅ローン控除とは別に、自治体によっては住宅ローンの利子を補助してくれる制度があります。私は大阪市の制度を使いました。詳しくは大阪市の住宅ローン利子補給で最大50万円戻ってきた話に書いています。
まとめ
- 中古住宅の住宅ローン控除は、年末残高の0.7%を10年間(1年最大14万円)
- 省エネ基準を満たすかで上限が大きく変わる。証明書類が出るか購入前に確認
- 初年度だけは確定申告が必要。会社員でも自分で申告する
- リフォーム済み物件なら、必要な証明書は不動産会社に用意してもらえる
- 2年目以降は年末調整でOK。税務署から届く書類を毎年1枚ずつ使う
- 引ききれない分は住民税から自動で差し引かれる
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※本記事は情報提供を目的としており、投資・金融商品の購入を勧誘するものではありません。最終的な判断はご自身の責任のもとで行ってください。